3 m czy 5 m? To jedno z pytań, które bardzo często pojawia się przy projektowaniu dojazdu do działki. W praktyce inwestorzy spotykają się z określeniami „droga”, „jezdnia”, „dojazd” oraz „ciąg pieszo-jezdny” i często traktują je jako synonimy.
Nie są to jednak pojęcia tożsame. A różnica w szerokości może mieć bardzo duże znaczenie przy podziale działki, uzyskiwaniu decyzji o warunkach zabudowy czy przygotowaniu projektu budowlanego.
Jezdnia – minimum 3 m
Zgodnie z § 14 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, do działki budowlanej należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej.
Jeżeli dojazd stanowi jezdnia, jej szerokość nie może być mniejsza niż 3,0 m. (ELI)
To oznacza, że w określonych sytuacjach 3-metrowy dojazd może być wystarczający, aby zapewnić dostęp do drogi publicznej.
Trzeba jednak pamiętać, że samo osiągnięcie szerokości 3 m nie oznacza automatycznie, że każda droga o takiej szerokości będzie odpowiednia dla każdej inwestycji.
Należy uwzględnić m.in.:
- sposób użytkowania budynku,
- możliwość przejazdu pojazdów,
- wymagania ochrony przeciwpożarowej,
- istniejące zagospodarowanie,
- ustalenia MPZP lub decyzji WZ,
- wymagania zarządcy drogi.
Ciąg pieszo-jezdny – minimum 5 m
Inaczej wygląda sytuacja, gdy dojazd zostanie rozwiązany jako ciąg pieszo-jezdny.
Przepisy dopuszczają takie rozwiązanie, ale wymagają szerokości nie mniejszej niż 5,0 m.
Dlaczego?
Ponieważ ciąg pieszo-jezdny ma jednocześnie umożliwiać:
ruch pieszy + ruch pojazdów + postój pojazdów. (ELI)
I właśnie tutaj często pojawia się nieporozumienie.
Nie można powiedzieć, że każdy dojazd do działki musi mieć 5 m szerokości.
Jeżeli mamy jezdnię stanowiącą dojazd, przepisy wskazują minimum 3,0 m.
Jeżeli natomiast rozwiązanie zostaje przyjęte jako ciąg pieszo-jezdny, minimalna szerokość wynosi 5,0 m.
Skąd więc bierze się 5 metrów?
To nie jest przypadkowa wartość.
Ciąg pieszo-jezdny jest rozwiązaniem, w którym ta sama przestrzeń ma obsługiwać zarówno pieszych, jak i pojazdy. Musi więc zapewniać możliwość bezpiecznego korzystania z niej przez różne grupy użytkowników.
Dlatego przepisy rozróżniają:
| Rozwiązanie | Minimalna szerokość |
|---|---|
| Jezdnia stanowiąca dojazd | 3,0 m |
| Ciąg pieszo-jezdny | 5,0 m |
| Dojście pełniące funkcję dojazdu w określonych przypadkach | 4,5 m |
Warto zwrócić uwagę również na trzecią możliwość. Przepisy przewidują, że w przypadku budynków i urządzeń wymagających dojazdów funkcję tę mogą pełnić dojścia, jeżeli ich szerokość wynosi co najmniej 4,5 m. (ELI)
3 m nie zawsze oznacza, że urząd zaakceptuje 3 m
To bardzo ważna kwestia.
W praktyce przy analizie działki nie należy ograniczać się wyłącznie do sprawdzenia jednego przepisu.
Może się bowiem okazać, że:
przepis techniczny dopuszcza 3 m, ale inne uwarunkowania wymagają większej szerokości.
Przykładowo znaczenie mogą mieć:
- zapisy MPZP,
- ustalenia decyzji WZ,
- wymagania zarządcy drogi,
- przepisy dotyczące ochrony przeciwpożarowej,
- geometria zjazdu,
- konieczność zapewnienia odpowiedniej widoczności,
- sposób zagospodarowania działki,
- konieczność zapewnienia dojazdu dla określonych pojazdów.
Dlatego przed zakupem działki albo jej podziałem warto sprawdzić nie tylko szerokość istniejącego pasa gruntu, ale przede wszystkim jego funkcję prawną i projektowaną funkcję komunikacyjną.
A co z drogą publiczną?
Tutaj trzeba zachować szczególną ostrożność.
Jezdnia stanowiąca dojazd do działki i droga publiczna to niekoniecznie to samo.
W przypadku drogi publicznej jej parametry wynikają z przepisów dotyczących dróg publicznych oraz z jej klasy, funkcji i warunków lokalnych. Przykładowo przepisy techniczne określają szerokości pasów ruchu zależnie od klasy drogi. (ELI)
Dlatego nie można stosować prostego schematu:
„Droga ma 3 m, więc wszystko jest zgodne.”
Najpierw trzeba ustalić, czym w sensie prawnym i projektowym jest dana przestrzeń.
Najczęstszy błąd inwestora
Jednym z częstszych błędów jest założenie:
„Mam 5 m, więc na pewno mam drogę.”
Nie.
Szerokość sama w sobie nie przesądza jeszcze o charakterze terenu.
Możemy mieć np. pas gruntu o szerokości 5 m, który jest:
- drogą wewnętrzną,
- częścią działki drogowej,
- ustanowioną służebnością przejazdu,
- projektowanym ciągiem pieszo-jezdnym,
- albo innym sposobem zapewnienia dostępu do drogi publicznej.
Dlatego przy analizie działki zawsze trzeba patrzeć na szerokość, własność, przeznaczenie w MPZP/WZ oraz sposób zapewnienia dostępu do drogi publicznej.
Co warto zapamiętać?
Jeżeli analizujesz dojazd do działki, podstawowe wartości są następujące:
3,0 m – minimalna szerokość jezdni stanowiącej dojazd.
5,0 m – minimalna szerokość ciągu pieszo-jezdnego.
4,5 m – minimalna szerokość dojścia, które w określonych przypadkach może pełnić funkcję dojazdu. (ELI)
Ale najważniejsze jest nie samo „ile metrów ma droga”.
Najpierw trzeba odpowiedzieć na pytanie:
Co dokładnie stanowi dostęp do drogi publicznej i jaką funkcję ma pełnić ten teren?
Dopiero później można prawidłowo określić wymaganą szerokość.