Usytuowanie budynku względem granic działki to jeden z kluczowych parametrów wpływających na możliwość zagospodarowania terenu. W praktyce bardzo często pojawia się pytanie, czy posiadając dwie sąsiednie działki można traktować je jako jedną i zrezygnować z zachowania odległości od granicy między nimi.
Podstawa prawna
Zasady sytuowania budynków określa § 12 Rozporządzenia w sprawie Warunków Technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Podstawowe odległości wynoszą:
4,0 m od granicy działki w przypadku ściany z oknami lub drzwiami
3,0 m od granicy działki w przypadku ściany bez otworów
Wartości te są obligatoryjne i podlegają weryfikacji na etapie uzyskania pozwolenia na budowę lub procedury zgłoszenia.
Dwie działki jednego właściciela a obowiązek zachowania odległości
Kluczowe znaczenie ma status prawny nieruchomości, a nie tożsamość właściciela.
Jeżeli działki:
- posiadają odrębne numery ewidencyjne
- nie zostały scalone w jedną działkę budowlaną
to granica pomiędzy nimi jest traktowana jak każda inna granica działki.
W praktyce oznacza to, że:
należy zachować odległość 3,0 m lub 4,0 m
nie ma znaczenia, że inwestor jest właścicielem obu działek
Jest to jeden z najczęstszych błędów pojawiających się na etapie koncepcji.
Kiedy granica przestaje obowiązywać
Granica pomiędzy działkami traci znaczenie wyłącznie po ich formalnym scaleniu w ewidencji gruntów.
Po scaleniu:
- powstaje jedna działka budowlana
- znika granica wewnętrzna
- możliwe jest dowolne sytuowanie budynku w jej miejscu
Bez przeprowadzenia tej procedury organ administracji analizuje każdą działkę jako odrębną jednostkę.
Znaczenie analizy przedprojektowej
W praktyce projektowej decyzja o scaleniu powinna być podjęta przed rozpoczęciem prac projektowych.
Pozwala to:
- optymalnie wykorzystać parametry działki
- uniknąć korekt projektu na etapie uzgodnień
- ograniczyć ryzyko wydłużenia procedury administracyjnej
Szczególnie istotne jest to przy działkach o niewielkiej szerokości lub przy bardziej wymagających koncepcjach architektonicznych.
Wniosek
Posiadanie dwóch sąsiednich działek nie znosi obowiązku zachowania odległości od granicy. Z punktu widzenia przepisów są to nadal odrębne nieruchomości, a granica pomiędzy nimi obowiązuje w takim samym zakresie jak każda inna granica działki budowlanej.
Istnieją odstępstwa od tej zasady, jednak wymagają one każdorazowo indywidualnej analizy uwarunkowań formalnych i projektowych. Dlatego w przypadku niestandardowych sytuacji kluczowe jest ich wcześniejsze przeanalizowanie na etapie koncepcji inwestycji.